Welke hypotheekvormen zijn er?

Bij de aflossingsvrije hypotheek wordt geen aflossing maar alleen rente betaald. Hierdoor is de rente en de fiscale aftrek jaarlijks gelijk. De aflossing vindt plaats aan het einde van de looptijd uit de verkoop van de woning of met gespaard kapitaal uit een verzekering of belegging. De aflossingsvrije hypotheek wordt vaak afgesloten in combinatie met een andere hypotheekvorm of wanneer er sprake is van eigen geld dat ingebracht kan worden.

De maximaal mogelijke aflossingsvrije hypotheek ligt op 50% van de marktwaarde van de woning. Er moet dus vaak eigen geld ingebracht worden.

Het kan voorkomen dat een overlijdensrisicoverzekering bij sommige geldverstrekkers verplicht is bij het afsluiten van de aflossingsvrije hypotheek. Mocht u tussentijds komen te overlijden, dan kan de aflossingsvrije hypotheek worden afgelost door de verzekering.

Voordelen aflossingsvrije hypotheek

• Lage lasten;
• Alleen de rente wordt betaald;
• Geen verplichte tussentijdse aflossingen;
• Geen verplichte vermogensopbouw;
• Geen verplichte verzekeringsdekkingen;
• Veel vrijheid en flexibiliteit met betrekking tot aflossing, vermogensopbouw en verzekeringsdekkingen;
• Belastingaftrek blijft in stand;
• Een manier om lasten (tijdelijk) te verlagen (als in combinatie met een andere hypotheekvorm);
• Hoogte van de aflossingsvrije hypotheek is veilig omdat maar 50% van de marktwaarde aflossingsvrij geleend kan worden;
• Offertes voor de aflossingsvrije hypotheek zijn eenvoudiger te vergelijken dan offertes voor de andere vormen.

Nadelen aflossingsvrije hypotheek

• Er wordt geen vermogen opgebouwd omdat er niet wordt afgelost;
• Rentelast blijft doorlopen;
• De eindaflossing is niet geregeld;
• Na pensionering bestaat de kans dat de netto lasten stijgen vanwege een vermindering van belastingaftrek;
• Sinds 2001 is rente maximaal 30 jaar aftrekbaar; als er niet wordt afgelost kunnen de lasten dus behoorlijk stijgen;
• Meestal moet er eigen geld worden ingebracht omdat er maar 50% van de marktwaarde aflossingsvrij geleend kan worden.

De aflossingsvrije hypotheek is vooral interessant wanneer er voldoende overwaarde in een woning aanwezig is. De keerzijde is natuurlijk dat de lening niet vermindert. Voor bijvoorbeeld een oudere alleenstaande zonder kinderen kan dat echter juist aantrekkelijk zijn. Houd er dan wel rekening mee dat de kans bestaat dat de netto lasten na pensionering stijgen vanwege een vermindering van belastingaftrek. Een manier om lasten (tijdelijk) te verlagen is om de aflossingsvrije hypotheek in combinatie met een andere vorm af te sluiten.

Voordelen annuïteitenhypotheek:

• Lage aanvangslasten; in het begin wordt er weinig aflossing betaald bij de annuïteitenhypotheek;
• Alternatief voor een hypotheek met vermogensopbouw als u een hogere leeftijd of slechtere gezondheid heeft;
• Offertes van de annuïteitenhypotheek zijn gemakkelijker te vergelijken dan offertes van hypotheekvormen met vermogensopbouw;
• Makkelijk bij verhuizing of beëindiging van de hypotheek.

Nadelen annuïteitenhypotheek:

• Het fiscaal voordeel van de annuïteitenhypotheek daalt tijdens de looptijd vanwege de (stijgende) aflossingen;
• De netto lasten stijgen tijdens de looptijd van de annuïteitenhypotheek. Met andere woorden, de bruto lasten blijven gelijk, terwijl het fiscaal voordeel daalt;
• Ten opzichte van de hypotheken met vermogensopbouw is de annuïteitenhypotheek fiscaal minder aantrekkelijk.

De annuïteitenhypotheek is vooral interessant voor mensen die voor lage aanvangslasten kiezen. Ook is de annuïteitenhypotheek uiterst geschikt voor mensen die in de toekomst een stijging in inkomen verwachten, tenzij de fiscale druk toeneemt (bijvoorbeeld als u in een hogere belastingbox terechtkomt).

Bij een Lineaire hypotheek wordt gedurende de looptijd, bij gelijkblijvende rente, een vast bedrag aan aflossing betaald. U betaalt rente over de resterende hoofdsom. Omdat u iedere maand hetzelfde bedrag aflost wordt de rente die u betaalt iedere maand iets minder.

Een gevolg hiervan is dat de rentelasten jaarlijks lager worden. Met andere woorden, de bruto en netto maandlasten dalen gedurende de looptijd.

Bij de vaststelling van de aflossing wordt er altijd voor gezorgd dat aan het einde van de looptijd de volledige hypotheekschuld is afgelost. De aflossing vindt maandelijks plaats.

Voordelen Lineaire hypotheek:

• Vaste aflossing per maand;
• Renteaanbiedingen met een lineaire aflossing zijn makkelijk te vergelijken met andere aanbiedingen:
• Makkelijk bij verhuizing of beëindiging van de hypotheek.

Nadelen annuïteitenhypotheek:

• Bij aanvang hogere maandlasten dan bij een annuïteitenhypotheek

Per 1-1-2013 zijn er nieuwe hypotheekregels gekomen. Een van de nieuwe regels is dat nieuwe hypotheken in 360 maanden moeten worden afgelost. Als men op 31-12-2012 al een eigen woning met daarbij behorende eigen woningschuld had, verkreeg men voor deze hypotheek overgangsrecht. De adviseurs van Boek & Offermans Financieel Adviseurs B.V. vertellen u graag meer over het overgangsrecht en of dit op uw hypotheek van toepassing is.

Voordelen spaarhypotheek

• In veel gevallen wordt een belastingvrij vermogen opgebouwd;
• Fiscaal voordeliger; omdat er niet wordt afgelost blijft de belastingaftrek in stand gedurende de looptijd;
• Keuze om de polis in box 1 of in box 3 te plaatsen.

Voordelen ten opzichte van de leven- en beleggingshypotheken:

• Er wordt gespaard met een gegarandeerd rendement; het rendement is gelijk aan de hypotheekrente;
• Er is inzicht in de waarde van de spaarverzekering tijdens de looptijd van de spaarhypotheek;
• Hoog rendement bij een hoge hypotheekrente;
• Geen risico dat het eindkapitaal niet gehaald wordt;
• De waarde van de spaarhypotheek kan tussentijds niet lager worden;
• Renteschommelingen worden gedempt door de koppeling van de hypotheekrente aan de spaarrente;
• Geen of weinig kosten over de vermogensopbouw.

Nadelen spaarhypotheek

• Kosten wegen zwaarder bij (oudere) alleenstaande;
• Het oversluiten naar een lagere dagrente of andere hypotheekvorm is (zeer) onvoordelig.
• Het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij;
• Meestal een opslag op de hypotheekrente van 0,2%;
• Veelal een verplichte overlijdensrisicoverzekering;
• Laag rendement bij een lage hypotheekrente;
• Gebonden aan één instantie voor wat betreft lenen, sparen en verzekeren;
• Het eindkapitaal kan niet hoger worden dan de hoogte van de hypotheek;

Nadelen ten opzichte van de beleggingsverzekering- hypotheek:

• Minder flexibiliteit met betrekking tot wijzigingen in de lening, vermogensopbouw en verzekeringsdekkingen;
• Er dient rekening gehouden te worden met de fiscale spelregels om belastingvrij vermogen op te kunnen bouwen.
• Vaak is er sprake van een verplichte overlijdensrisicodekking;

Voordelen bankspaarhypotheek

• Zekerheid: het gespaarde kapitaal is gegarandeerd;
• Maximaal fiscaal voordeel;
• Belastingvrij sparen;
• Dempend effect op renteschommelingen;
• Gemakkelijk te koppelen aan een nieuwe hypotheek.

Nadelen bankspaarhypotheek

• Gebonden aan één instantie; (is reeds achterhaald)
• Enkele fiscale nadelen: alleen box 1 mogelijk.
• Testament opmaken bij ongehuwd samenwonend.

Voordelen levenhypotheek

• Omdat er in principe gedurende de looptijd van de lening niet aflost wordt, blijft, bij gelijkblijvende rente, de fiscale aftrekpost ongewijzigd hoog. Dit heeft natuurlijk een positief effect op de netto hypotheeklasten. Bovendien is er sprake van een fiscaal voordeel: omdat er niet wordt afgelost, kan over de hele looptijd van de levenhypotheek de hypotheekrente volledig worden afgetrokken, terwijl de rente die ontvangen wordt over de spaarpremie belastingvrij is. Dit laatste echter wel onder strikte voorwaarden.
• In veel gevallen wordt er een belastingvrij vermogen opgebouwd;

Voordelen ten opzichte van de hypotheekvormen met tussentijdse aflossingen:

• Fiscaal voordeliger; omdat er niet wordt afgelost blijft de belastingaftrek in stand gedurende de looptijd;

Voordelen ten opzichte van de beleggingshypotheken:

• Minder beleggingsrisico: meestal is er sprake van een gegarandeerd rendement en van een verzekerd kapitaal bij leven.

Nadelen levenhypotheek

• Tegenover deze lage hypotheeklasten staat als nadeel dat de fiscale voorwaarden de levenhypotheek tot een keurslijf maken. Verder is de hoogte van de uitkering via de gekoppelde gemengde verzekering niet zeker. Vaak is namelijk een deel van de uitkering niet gegarandeerd, maar afhankelijk van een zogenoemde winstuitkering, waarvan de hoogte niet van tevoren vaststaat.
• Het is niet mogelijk om die afkoopwaarde zelf te berekenen; daarnaast valt die bijna altijd tegen.
• Het garandeerde rendement is meestal vrij laag; de maatschappij belegt de premie meestal in obligaties e.d.;
• Er is meestal geen keuzemogelijkheid voor de belegging;
• Het te bereiken totale eindkapitaal is veelal onzeker omdat een deel van de uitkering uit winstdeling bestaat;
• De levensverzekering heeft meestal een ondoorzichtige kostenstructuur;
• Er is meestal geen inzicht in de waarde van de polis tijdens de looptijd;
• Meestal een verplichte overlijdens- verzekering;
• Het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij;

Nadelen ten opzichte van de spaarhypotheek:

• Minder voordelig; een lager garantiekapitaal en hogere kosten en dus een lager nettorendement;

De levenhypotheek is met name geschikt voor consumenten met een meer dan modaal inkomen of consumenten die inkomensgroei verwachten. Doordat er gedurende de hele looptijd van de levenhypotheek maximaal geprofiteerd wordt van de hypotheekrenteaftrek, kan de levenshypotheek met name interessant zijn voor mensen met een wat hoger inkomen.

Voordelen beleggingshypotheek

• Lage netto lasten
• Veel vrijheid
• Extra inleg of opname is mogelijk
• Fiscaal aantrekkelijk, maximale rente aftrek gedurende de hele looptijd
• Financieren van eenmalige storting is mogelijk
• Niet afhankelijk van verzekeringsbeperkingen
• Kans op hoger rendement
• De verzekeringnemer bepaalt in zekere mate zelf hoe zijn premies worden belegd;
• De bruto-en nettolasten blijven constant (bij gelijkblijvende rente)

Nadelen beleggingshypotheek

• Het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij;
• Meestal geen gegarandeerd rendement en/of eindkapitaal (beleggingsrisico);
• Vaak uiteenlopende productvoorwaarden
• Veelal ondoorzichtige kostenstructuur van de beleggingsverzekering;
• Groot aanbod aan producten met diverse beleggingsfondsen die verschillen qua soort, beleggingsbeleid, kosten en rendement;
• Door het grote aanbod is vergelijken zeer moeilijk;
• Relatief hoge kosten over de vermogensopbouw;

Nadelen ten opzichte van de spaarhypotheek

• Geen koppeling met de hypotheekrente; geen rente dempende werking; geen hoger rendement bij een hogere hypotheekrente;
• Vanwege de kosten is er een groot verschil tussen het bruto en het nettorendement; in de praktijk maakt men meestal een verkeerde vergelijking met de spaarhypotheek;

Nadelen ten opzichte van de beleggingsrekening- hypotheek

• Minder flexibiliteit: er dient rekening gehouden te worden met de fiscale spelregels om belastingvrij vermogen op te kunnen bouwen;
• Door de hogere kosten moet er een hoger bruto rendement gemaakt worden om zo hetzelfde nettorendement als de beleggingshypotheek zonder verzekering te behalen;
• Sinds 1 januari 2001 wordt dit nadeel gedeeltelijk afgezwakt vanwege de zogenaamde vermogensrendementsheffing.